從到上海開始,就一直在找房子。原本以為可以用便宜的價格找到想要的房子,但實際看了之後發現全不是這麼回事。和大家分享一些我在上海找房子的心得。

1. 網路找房
上海有許多租房子的網站。比如好租網、搜房網之類的。到上海之前,我也是直接在網路上找看看有沒有想租的房子。以為這樣到上海可以比較輕鬆,但全然不是如此。
首先,網路上看到的,大概有99%都不是真的。就我的經驗來看,所有我在網路上看到想租的房子,不是照片是假,就是根本沒這房子。有些網頁可以篩選房子被post出來的時間。即使是幾分鐘前在po出來,也是假的。有次和房仲閒聊,她說房仲的習慣是同一個房子會post好幾次,好讓想租屋的人可以一直看到他們的廣告。因為網頁會自動用照片過濾每一篇post,所以房仲會從各處拿照片來放。而有些房仲為了要吸引別人打電話給他,會直接拿房子的藝術照(就是裝潢雜誌上的照片)來放。我就曾看到有房仲直接拿台灣雜誌上的照片來放。
其次,網路上有貼出來的空房,實際上不一定存在。以我的經驗來說,當時找到想看的房子,100%我都沒看到。
所以,除非你東西都準備好,該吃的台灣小吃也都吃過三遍,連八百年沒見的遠房親戚都見完,還睡到再怎麼樣都無法睡著,那你可以閒著沒事逛逛這些租房網站來殺殺時間。否則,還是別浪費生命了。

2. 仲介選擇
這次找房子,我一共找了八個仲介。三個是上海local的仲介公司,兩間信義房屋,兩間永慶房屋,一間住商不動產。(是的,信義、永慶、住商在上海都有點)。21世紀在上海也有點,但這次沒和他們接觸。
整體而言,我最推薦信義房屋。
之前在台灣買房子的時候,覺得信義與永慶的仲介都不錯。但在上海租房子,信義的仲介很明顯讓我覺得專業而且訓練較佳。永慶的房仲比較油,比較菜,也比較不老實。(純粹我自己的感覺啦!)
住商的房仲讓我覺得更皮。我接觸到的那位會為了要抓住我這個客戶,而說一些不真實或做不到的話。
local仲介就完全憑運氣。遇到的兩個local仲介都是好人,不過擁有的房源比較少。
至於要選幾個仲介?老實說,要看找幾個區的房子。上海和台北一樣分成許多區,而這邊的仲介都只對自己所在的區了解,跨了區就沒輒。基本上我會建議一個區要找兩個或以上的仲介。在台灣,每個仲介所擁有的房子都差不多,不大會有一間房子只給一個仲介的情況。但上海不同,每個仲介都有不同的房子。有趣的是,每個仲介都會告訴你說已經幫你找了這個區所有能租的房,但往往走幾步路到另一個仲介那兒,就可以又看到很多其他的屋子。
附帶一提,信義與永慶的網頁上雖然也可以找到待租的房子,但也不是真的。最直接而省事的方法,就是直接到店裡面去問。

3. 與仲介打交道
進到房仲公司,他們一定會問一些基本的問題。像是要租幾房、何時起租、預算多少等等。就我碰到的每個仲介,在聽到是台灣人之後,都會直接找裝潢比較好的房子。這兒裝潢的好壞分為「豪華裝修」、「精裝修」、「簡裝修」、「毛坏」幾種。每個人對裝潢的接受程度不同,我就不多提了。到時現場看看就知道自己可以接受怎樣的等級。
預算則是需注意的一個問題。在接觸到的八個仲介裡,八個都有一樣的行為:自動幫我把預算加RMB$1000上去。當我說預算是X,他們就會找X+1000以上的房子給我看。當我說X+1000,他們就會找X+2000以上的房子給我看。屢試不爽。而且,他們是真心地覺得我的預算就是X+1000(or +2000)。選擇性傾聽非常嚴重。所以,如果預算只有X,記得要講只有X-1000,這樣才會差不多找到X的房子。
另外,在第一次和仲介見面時,他一定會說「你的預算比較難租到想要的房子,目前也沒有這樣的房子可以租。但有一個RMB(你的預算+1000)的房子,要不要看一下?」這時是可以看一下,但記得要說價格實在有點高,請他再幫忙找找預算內的。這些仲介神奇的地方是,就算當下什麼房子都找不到,只要堅持自己的預算,兩天內他一定可以找到差不多錢的房子讓你看。我碰到的每個仲介都一樣!

4. 租屋地點選擇
每個人對於地點的要求不同,所以比較難建議住在什麼區。但有一個不變的真理是:一定要親自去那個區走走看看。
以我的例子來說,當初很專心地鎖定靜安區,其他都沒考慮。可等我真的到處去看了之後,才發現其他區更符合我的預算和需求。
上海是個變化快速的城市,離中心遠的未必不好;在市中心的也未必就佳。建議先想想哪邊上班方便,而後到所有方便的地方走走。
例如,公司在地鐵2號線上,就可以在每個2號線有經過的地方都看看。
另外,許多人說上海的地鐵很可怕,所以要找個可以走路上班,或計程車不會太貴的地方。我倒是有不同的看法。
剛到上海這幾天,故意在上下班尖峰時間去搭地鐵,想體驗那種擠到不行的感覺。但說實話,除了上海人不排隊之外,搭地鐵的感覺和尖峰時刻的忠孝復興或台北車站差不多。許多台灣的朋友到這邊都搭taxi,但我還是會選擇搭地鐵。

5. 談價錢
這又是一門學問。看到喜歡的房子,除非真的好得不得了又在預算內,不然一定要試著殺殺價。
上海房仲和台灣的一樣,都會說房子非常好租,一定要快些給定金或是簽約。但就我的經驗裡,房子還沒好租到隔天就租掉。
一般來說,上海房租都會包管理費(當地叫物業費)。有些人會說包發票,有些則不包。發票的費用是5%,所以若不需要發票,可以砍房租的5%。
我在談房租時,通常會直接砍RMB500再要求包發票,不過都沒有真的成功過 :P。
通常房東會降500但不包發票,或是降個200但包發票。當然我也碰到有房東不降價還反而提高價格的。這房東很有趣,原本說RMB$Y含發票和物業費,我想要砍500。她突然和仲介說有人出價Y+300,但她比較想租給我,所以問說RMB$Y但不包發票行不行?我聽到就直接拒絕。價格沒降就算了,還給我加價是怎樣?
過一兩天,房仲說房東打電話給她,要她告訴我開發票的稅金只有2.5%,算起來沒多少錢,再問我一次RMB$Y不包發票要不要租?我還是直接拒絕。
再過兩三天,房仲又說房東問我,Y+100包發票要不要租?我繼續拒絕。
這間房子當初仲介說很快就會租掉,但從我去看房到今天,已經過了一週還在那兒。

6. 簽約
如果找的是信義或永慶,基本上合約書都是制式的,沒什麼太大問題。Local公司的合約我也看過,很驚訝他們的詳細度甚至好過信義和永慶。之前在網路上找到一大堆講簽約注意事項的東西。整理了一個表如下。
原則上,我只和房東本人簽約。因為其他人代簽的很容易發生問題。

 #  項目  分類  Remark
 1 沒有「看房費」這種東西 中介  
 2 中介費簽約後才給 中介  
 3 中介公司証明 中介  合法有效的經營資質証明
 4 設施出問題或老化由房東修 合約內容  
 5 房東反悔不租,要賠雙倍定金 合約內容  
 6 幾年內不漲租金 合約內容  
 7 租賃期限 合約內容 開始與結束
 8 租約到期後的優先承租權 合約內容  
 9 提前一個月通知不租,可退全額押金 合約內容  
 10 何時支付房租 合約內容 每月提前幾天支付
 11 當事人姓名及住所 合約內容 一定要有市內電話與地址
 12 房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況 合約內容  
 13 用途為租賃 合約內容  
 14 租金金額及交付方式 合約內容  
 15 房屋修繕責任 合約內容  
 16 轉租的約定 合約內容  
 17 變更和解除合同的條件 合約內容  
 18 違約責任 合約內容 出租人逾期交付房屋,或者租期結束承租人逾期退租的,可以每日按高于租金標准收取違約金
若出租人擅自收回房屋,或者承租人擅自退租的,可約定一次性承擔較高的違約金,也可以約定支付未使用租期的租金作為違約金。等等細節問題,都要留意到。
 19 房東聯絡方式 合約內容 市話、手機、地址、公司
 20 租金變更方式 合約內容  
 21 押金金額 合約內容  
 22 房東提供發票 合約內容  
 23 准許更換門鎖 合約內容  
 24 屋內設備清單 合約內容 木地板要拍照,電器、網路要試用
 25 物業交驗清單 合約內容 水電煤氣度數、業主暫存物品狀況與數量與價格
 26 房東身份證原件影本 合約內容  
 27 產權證影本 合約內容  
 28 房東簽名委託書(需公證過) 合約內容 若非屋主本人簽約
 29 房東承諾更換的設備 合約內容  
 30 物業管理費 合約內容  
 31 清掃費 合約內容  
 32 水、電、煤氣費 合約內容  
 33 寬帶費 合約內容 若無寬帶,就要准許安裝寬帶
 34 cable 合約內容  
 35 取暖費 合約內容 未必有
 36 衛生費 合約內容 未必有
 37 治安費 合約內容 未必有
 38 訂金不超過月租金20% 其他  
 39 小心要求付大量租金 其他 如果房主要求一年一付上海租房房租或者要求付大筆的訂金,這樣情況就要特別小心
 40 房產證原件 房東本人簽約 印花稅票、房屋圖紙、產權號碼、產權人、貸款抵押情況
 41 一定只和房東本人簽約,中介擔保 房東本人簽約  
 42 房東身份證原件 房東本人簽約  
 43 注意不要租到只有使用權的老公房 房東本人簽約 一定要看到產權證。有產權證就不是老公房
 44 房東手寫、簽名委託書 非房東本人 若非房東本人簽約
 45 收房租人身份證與戶口本 非房東本人 如果產權不明確就需要,且最好付一押一
 46 說是家人的房子,代簽約 非房東本人 比如說是他爺爺的房子,老人不方便來。沒關系,如果房産證本人不來,一定要出示房産證原件和業主本人身份證原件,還有業主本人手寫的委托書,即使最終被騙了,我們手裏還有這樣一個證據,因為是家庭關系的內部欺騙,拿委托書好說事。

或者,你可以要求跟他一起去看看業主本人,或者把他的戶口本都拿過來看一看。如果出租房子的人心裏沒有問題,他會給你拿的,如果他用各種各樣的理由推托很有可能是有問題的。
 47 登記備案 非房東本人 租房後最好由當事人雙方辦理房産租賃登記備案為便于管理及對當事人權益的保護
上海租房房屋租賃合同的一方當事人要求登記備案,另一方不予配合的,要求登記備案的一方當事人可以持租賃合同及自己一方應當提交的材料辦理登記備案,房地産交易中心或農場系統受理處應予受理。
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  • 謝謝 ! 真得很有幫助
  • Polly
  • 請問上海租屋租金大約多少?因為本人只會係上海浦東逗留半年,不知道應怎樣租屋。謝謝!
  • Maggie Kuo
  • 非常實用的資訊!尤其是談價錢那一段!:D
  • ITSChristina
  • 非常感謝,真的實用!
  • 秀秀
  • 內容好實用,謝謝你了!
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